Acheter un bien au Portugal depuis l’étranger

Acheter un bien au Portugal depuis l’étranger

Acheter un bien au Portugal depuis l’étranger demande une préparation précise, bien avant la première visite. Lisbonne, Cascais et Comporta répondent à des projets différents : résidence principale, pied-à-terre, maison de vacances, investissement locatif ou projet patrimonial. Le Portugal permet aux acheteurs étrangers d’acquérir un bien immobilier sans condition générale de nationalité. Un numéro d’identification fiscale portugais (NIF) est toutefois nécessaire, ainsi qu’une analyse juridique, technique et fiscale adaptée à la situation de l’acquéreur.

Les avantages présentés ci-dessous ne sont ni automatiques ni tous cumulables. Ils dépendent notamment de la résidence fiscale, de l’âge, de l’usage du bien, de sa valeur, de la durée de détention ou de location, de la commune et du respect des formalités. L’achat d’un logement ne confère pas, à lui seul, un titre de séjour, la résidence fiscale portugaise ni l’accès au régime IFICI.

Clarifier le projet avant la recherche

Le choix d’une ville ou d’un secteur dépend du rythme de vie recherché, de la fréquence des séjours, des besoins familiaux et de la manière dont le bien sera utilisé. Surface, nombre de chambres, espaces extérieurs, accès, travaux éventuels, rentabilité recherchée et budget global doivent être hiérarchisés dès le départ.

Une sélection cohérente permet d’organiser des visites concentrées et de comparer les biens sur des critères identiques. Lorsque le déplacement n’est pas immédiat, une première lecture à distance peut aider à écarter les options qui ne correspondent pas au cahier des charges.

Les avantages et allègements possibles lors de l’acquisition

L’achat est normalement soumis à l’IMT, calculé selon la nature et l’usage du bien, ainsi qu’au droit de timbre. Les seuils et barèmes sont actualisés périodiquement. Plusieurs dispositifs peuvent toutefois réduire ou neutraliser ces coûts dans des situations précises.

  • IMT Jovem : une personne âgée de 35 ans au plus qui réalise sa première acquisition destinée à sa résidence principale et permanente peut bénéficier, sous conditions, d’une exonération totale puis partielle de l’IMT et du droit de timbre dans les limites de valeur actualisées chaque année. Le dispositif n’est pas réservé aux ressortissants portugais. En cas d’achat à deux, l’avantage peut être limité à la quote-part de l’acquéreur éligible.
  • Résidence principale de valeur limitée : le barème de l’IMT prévoit également une tranche d’exonération pour certaines acquisitions destinées à l’habitation propre et permanente, selon les seuils annuels applicables.
  • Logements à coûts contrôlés : certaines acquisitions de première résidence principale peuvent bénéficier d’une réduction de l’IMT et du droit de timbre lorsqu’elles entrent dans le régime légal des logements à coûts contrôlés et que les conditions, notamment municipales, sont réunies.
  • Réhabilitation urbaine : l’acquisition d’un immeuble destiné à une réhabilitation reconnue peut être exonérée d’IMT si les travaux commencent dans le délai légal. La première transmission après réhabilitation peut également être exonérée lorsqu’elle est affectée à la location permanente ou, dans une zone de réhabilitation urbaine, à une résidence principale et permanente.

Point essentiel pour les acheteurs non-résidents depuis 2026

Lorsqu’un acquéreur est fiscalement non-résident au Portugal, l’achat d’un immeuble ou d’une fraction urbaine exclusivement destiné à l’habitation relève en principe d’un taux d’IMT de 7,5 %, sans exonération ni réduction. Des exceptions sont prévues si l’acquéreur est déjà résident fiscal portugais, s’il le devient dans les deux ans suivant l’achat, ou si le bien est affecté dans les six mois à une location résidentielle respectant le plafond légal de loyer modéré et reste loué au moins 36 mois, consécutifs ou non, pendant les cinq premières années.

Lorsque la condition de résidence ou de location est remplie après l’achat, l’acquéreur peut demander à l’Autorité fiscale le remboursement de la différence entre l’IMT payé à 7,5 % et l’impôt résultant du barème ordinaire. La demande doit être présentée dans les six mois suivant la réalisation de la condition concernée.

Les avantages possibles pendant la détention

Exonération temporaire d’IMI

Une résidence principale et permanente peut bénéficier d’une exonération d’IMI pendant trois ans lorsque le revenu brut annuel du foyer ne dépasse pas 153 300 €, que la valeur patrimoniale fiscale du bien ne dépasse pas 125 000 € et que le logement est affecté à cet usage dans les six mois. La commune peut prolonger l’exonération de deux années supplémentaires. Sous conditions, le même avantage peut concerner la première transmission d’un bien destiné à la location permanente du locataire.

Seuils de l’AIMI

L’Adicional ao IMI n’est pas appliqué à la totalité du patrimoine dès le premier euro : une déduction de 600 000 € s’applique en principe par personne physique, ou de 1,2 million d’euros pour les couples mariés ou partenaires ayant opté pour l’imposition commune. L’éventuel solde est soumis aux taux progressifs applicables. La structure de propriété et la nature des immeubles doivent être vérifiées avant l’acquisition.

Les avantages liés à la réhabilitation

Un immeuble achevé depuis plus de trente ans ou situé dans une zone de réhabilitation urbaine peut ouvrir droit à plusieurs avantages si les travaux sont officiellement reconnus et améliorent suffisamment l’état de conservation et la performance du bâtiment :

  • exonération d’IMI pendant trois ans à compter de l’achèvement des travaux, avec une possible prolongation de cinq ans pour une résidence principale ou une location permanente ;
  • exonération d’IMT lors de l’acquisition destinée à la réhabilitation, si les travaux commencent dans les trois ans ;
  • exonération d’IMT lors de la première vente après réhabilitation dans les cas prévus par la loi ;
  • réduction de moitié de certains frais d’évaluation de l’état de conservation.

Ces avantages exigent une reconnaissance par la municipalité ou l’entité compétente et ne se cumulent pas nécessairement avec d’autres avantages de même nature.

Les avantages fiscaux possibles pour la location

  • Dépenses déductibles : pour les revenus fonciers, certaines dépenses documentées nécessaires à l’obtention ou à la garantie des loyers peuvent être déduites, notamment l’IMI, le droit de timbre lié au bail, les charges de copropriété obligatoires, l’assurance loyers et certaines dépenses de conservation ou d’entretien. Les intérêts de financement, l’amortissement, le mobilier, les équipements et l’AIMI ne sont pas déductibles dans ce cadre.
  • Baux de longue durée : le taux autonome ordinaire applicable aux locations résidentielles est de 25 %. Sous conditions, les contrats d’au moins cinq, dix ou vingt ans peuvent bénéficier de taux réduits pouvant respectivement atteindre 15 %, 10 % ou 5 %, avec des règles particulières en cas de renouvellement ou de rupture anticipée.
  • Loyers modérés : les revenus provenant de certains contrats exclusivement résidentiels respectant le plafond légal de loyer modéré peuvent bénéficier d’un taux autonome de 10 % jusqu’au 31 décembre 2029, sauf application d’un régime plus favorable.
  • Arrendamento acessível : à compter du 1er septembre 2026, le régime simplifié de location abordable peut permettre une exonération d’IRS ou d’IRC sur les loyers des contrats éligibles. Le loyer est plafonné notamment par référence à 80 % de la médiane communale, le contrat doit respecter une durée minimale et être enregistré selon la procédure gérée par l’IHRU.

Réinvestir une plus-value dans un logement locatif

Pour les ventes réalisées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, une exclusion d’imposition de la plus-value peut s’appliquer lorsque le produit net est réinvesti dans un bien situé au Portugal destiné à une location résidentielle respectant le plafond de loyer modéré. Le réinvestissement doit intervenir dans les 24 mois précédant ou les 36 mois suivant la vente. Le bien doit notamment être loué dans les six mois, rester loué au moins 36 mois pendant les cinq premières années et ne pas être vendu ni donné pendant cinq ans. Un réinvestissement partiel n’ouvre qu’un avantage proportionnel.

Construire sa résidence principale

Le régime temporaire instauré en 2026 prévoit, dans certaines limites de valeur et de calendrier, une restitution partielle de la TVA supportée par une personne physique pour la construction de sa résidence principale et permanente. Le remboursement correspond à la différence entre la TVA effectivement supportée au taux normal et celle qui résulterait du taux réduit sur les dépenses éligibles. Le respect des justificatifs, des délais d’affectation et d’une durée minimale de conservation est indispensable.

Les avantages possibles lors de la revente

  • Réinvestissement de la résidence principale : la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale et permanente peut être exclue totalement ou partiellement de l’impôt lorsque le produit net est réinvesti dans une autre résidence principale située au Portugal, dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen, dans les 24 mois précédant ou les 36 mois suivant la vente, sous réserve des conditions de domicile fiscal et de déclaration.
  • Personnes âgées de 65 ans ou retraitées : un mécanisme distinct peut permettre l’exclusion de la plus-value lorsque le produit net est investi, dans les six mois, dans certains contrats d’assurance-vie, fonds de pension, produits publics de capitalisation ou produits paneuropéens d’épargne-retraite répondant aux conditions légales.
  • Travaux et frais documentés : certaines dépenses nécessaires à l’acquisition et à la vente, ainsi que les dépenses d’amélioration justifiées des douze années précédentes, peuvent majorer la valeur d’acquisition retenue et réduire la plus-value imposable.

Transmission, succession et donation

Le Portugal ne prélève pas un impôt autonome sur les successions comparable à celui de plusieurs autres pays. Les transmissions gratuites relèvent du droit de timbre.

  • le conjoint ou partenaire en union de fait, les descendants et les ascendants sont exonérés du taux de 10 % sur les biens reçus par succession ;
  • les autres héritiers ou bénéficiaires, notamment les frères, sœurs, neveux ou personnes sans lien familial direct, peuvent être soumis au taux de 10 % ;
  • la succession doit néanmoins être déclarée à l’Autorité fiscale dans le délai légal ;
  • pour une donation immobilière, l’exonération familiale du taux de 10 % n’élimine pas, en principe, le droit de timbre de 0,8 % applicable à l’immeuble.

Dans une succession internationale, la résidence du défunt, celle des héritiers, la localisation des autres actifs, le droit civil applicable et les conventions internationales peuvent créer des obligations dans un autre pays. Une analyse transfrontalière reste donc indispensable.

Résidence fiscale et régime IFICI

L’achat d’un bien ne donne pas automatiquement accès à un régime fiscal destiné aux nouveaux résidents. Une personne qui transfère réellement sa résidence fiscale au Portugal et exerce une activité éligible peut, sous conditions, bénéficier de l’Incitation fiscale à la recherche scientifique et à l’innovation (IFICI), notamment d’un taux de 20 % sur certains revenus professionnels portugais pendant dix ans et d’un traitement spécifique de certaines catégories de revenus étrangers. Les pensions ne bénéficient pas de l’exonération IFICI.

Consulter notre présentation détaillée des régimes de résidence fiscale au Portugal et de l’IFICI.

Vérifier avant de décider

Les informations essentielles doivent être confirmées à partir des documents disponibles et, lorsque nécessaire, avec les professionnels compétents. L’organisation du bien, son état, les équipements annoncés, les autorisations, les charges, la situation locative et les conditions de la transaction doivent rester clairement distingués des impressions de visite.

Coloristreet accompagne la recherche, prépare les échanges et facilite la continuité entre les différentes étapes. Pour toute question juridique, fiscale, successorale ou financière, l’acquéreur est orienté vers les spécialistes habilités à analyser sa situation personnelle.

Un accompagnement entre la France et le Portugal

Notre présence sur les marchés français et portugais permet de suivre des projets qui commencent à Paris et se poursuivent à Lisbonne, Cascais ou Comporta. Les échanges peuvent être menés en français, en anglais et en portugais.

Voir les biens disponibles au Portugal ou nous présenter votre projet.

Sources officielles et date de vérification

Informations vérifiées le 26 août 2026. Les règles, seuils et procédures peuvent évoluer.

Coloristreet fournit exclusivement des services immobiliers. Cette page présente une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, financier ou successoral.